Koupě bytu v novostavbě v Praze: postup krok za krokem

Koupě bytu v novostavbě probíhá jinak než koupě staršího bytu od soukromého majitele. Kupujete od developera, často byt, který ještě nestojí, a podepisujete několik smluv za sebou – od rezervační přes smlouvu o smlouvě budoucí kupní až po kupní smlouvu. Tento průvodce popisuje, jak celý postup v Praze obvykle vypadá, včetně nákladů, na které se snadno zapomíná.

Hodí se i tehdy, když byt kupuje cizinec, nebo když s koupí pomáháte partnerovi či známému ze zahraničí; kde se postup pro cizince liší, upozorňujeme na to. Pravidla, poplatky i podmínky bank se mění, proto berte text jako přípravu na jednání s advokátem a hypotečním poradcem, ne jako jejich náhradu.

Krok 1: Ujasněte si, kdo bude kupovat a na čí jméno

Byt v Česku může koupit prakticky kdokoli: od roku 2011 mohou občané EU i ostatních států nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako čeští občané. Počítejte s tím, že developer, banka i advokát ověří vaši totožnost a zeptají se, odkud peníze pocházejí, jak jim ukládají předpisy proti praní špinavých peněz.

Pokud byt kupuje cizinec, je dobré vědět, že vlastnictví bytu samo o sobě nedává právo v Česku pobývat. O pobytové oprávnění se žádá zvlášť u ministerstva vnitra, u některých druhů pobytu však může výpis z katastru o vlastnictví bytu posloužit jako doklad o zajištění ubytování. Občané zemí mimo EU by si měli pobytový status vyjasnit dřív, než se zavážou k hypotéce, protože banky ho pečlivě posuzují.

Většina lidí kupuje byt jako fyzická osoba na své jméno. Koupě přes českou společnost, obvykle s.r.o., je možná a někdy se volí u investičních bytů, mění ale financování, účetnictví i zdanění. Limity České národní banky pro hypotéky popsané ve 3. kroku se týkají úvěrů fyzickým osobám, u firem si banky stanovují podmínky samy.

Jste-li v manželství, byt koupený za jeho trvání zpravidla spadá do společného jmění manželů. Pokud je ale jeden z manželů cizinec nebo jste se brali v zahraničí, může se majetkový režim řídit právem jiného státu, a proto se na něj zeptejte advokáta.

Krok 2: Spočítejte si celkový rozpočet

Developeři uvádějí ceny bytů v novostavbách téměř vždy včetně DPH. U bytu s podlahovou plochou do 120 m² jde obvykle o sníženou sazbu 12 %, u větších bytů o 21 %.

Daň z nabytí nemovitých věcí kupující už neplatí, byla zrušena v roce 2020. K ceně bytu ale připočtěte další výdaje:

• Rezervační poplatek. Obvykle pevná částka, často desítky až několik set tisíc korun, která se zpravidla započítává do kupní ceny.
• Poplatek katastru. Správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva činí v době psaní 2 000 Kč.
• Advokát a úschova. Ceny se liší, požádejte proto o písemnou nabídku, která zahrne kontrolu smluv, úschovu i podání návrhu na vklad.
• Parkování a sklep. Garážová stání i sklepní kóje se obvykle prodávají zvlášť a v Praze stojí stání často několik set tisíc korun.
• Vybavení. Řada nových bytů se předává bez kuchyňské linky a klientské změny dispozice či materiálů se platí zvlášť.

Pak přicházejí pravidelné náklady: měsíční zálohy na služby a příspěvek do fondu oprav, k tomu daň z nemovitých věcí, pojištění a energie. Na plánovanou výši měsíčních plateb se developera zeptejte ještě před podpisem.

Krok 3: Zaplaťte hotově, nebo s hypotékou

Nejjednodušší je platba z vlastních peněz. Většina kupujících ale kombinuje úspory s hypotékou od české banky.

Česká národní banka (ČNB) omezuje, kolik mohou banky půjčit se zajištěním rezidenční nemovitostí. V době psaní může hypotéka pokrýt nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, nebo 90 %, pokud je alespoň jednomu žadateli méně než 36 let a byt pořizuje k vlastnímu bydlení. Limity poměru dluhu a splátek k příjmu (DTI a DSTI) pravidla sice znají, u těchto úvěrů jsou ale v současnosti vypnuté. Obvykle tedy potřebujete alespoň 20 % ceny z vlastních zdrojů a k tomu peníze na výše uvedené náklady.

Limity platí pro hypotéky českých poskytovatelů fyzickým osobám bez ohledu na státní občanství. Jde o horní hranice, ne o nárok. Podmínky bank pro cizince se liší a mění: některé půjčují občanům EU s příjmem v Česku za podobných podmínek jako Čechům, jiné vyžadují trvalý nebo dlouhodobý pobyt, určitou dobu zaměstnání v Česku nebo vyšší vlastní podíl. Kdo má příjem v eurech nebo jiné měně, nese u úvěru v korunách navíc kurzové riziko.

Jinak se posuzuje byt na pronájem. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky, tedy úvěry na třetí a další rezidenční nemovitost nebo na byt určený k pronájmu: nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti a celkový dluh nejvýše sedminásobek ročního čistého příjmu. Pokud byt plánujete pronajímat, řekněte to bance hned na začátku. Aktuální limity zveřejňuje ČNB na svém webu.

U rozestavěného bytu se banky včas zeptejte, jak bude peníze uvolňovat po částech. Ideální je mít předběžný příslib hypotéky dřív, než podepíšete cokoli, co vás zavazuje k vyšším platbám.

Krok 4: Hledejte a porovnávejte novostavby

Developeři zveřejňují ceníky na webech svých projektů, u každého bytu s dispozicí, plochou, balkonem či terasou a stavem. NewBuildTracker tyto veřejné ceníky každou noc načítá a všechny dostupné byty v pražských novostavbách ukazuje v jedné tabulce s vyhledáváním.

Při porovnávání sledujte:

• Dispozici. Označení jako 1+kk, 2+kk nebo 3+1 udává počet pokojů a typ kuchyně: „kk“ znamená kuchyňský kout v obývacím pokoji, „1“ samostatnou kuchyň. Další zkratky z ceníků vysvětluje průvodce dispozicemi a pojmy.
• Cenu za metr čtvereční. Některé ceníky započítávají do plochy balkony, terasy nebo sklepy, jiné ne. Porovnávejte jen srovnatelné údaje a typické ceny v jednotlivých částech Prahy najdete v přehledu trhu.
• Vývoj ceny. Ceník ukazuje jen dnešní cenu. NewBuildTracker u každého bytu uchovává historii cen, takže vidíte, jak se ceny v projektu vyvíjely a které byty v poslední době zlevnily.
• Co se prodalo. Byt, který z ceníku zmizí, se nejspíš prodal, mohl ale být i stažen z prodeje. Proto jsou takové byty mezi prodanými a staženými byty označeny jako „pravděpodobně prodané“.
• Co je v ceně. Standard vybavení, kuchyň, vytápění, průkaz energetické náročnosti a termín dokončení.

Projděte si místo i okolí, zjistěte dopravní spojení, hluk a co se v sousedství chystá stavět, a zeptejte se, zda je stavba pravomocně povolená.

Krok 5: Rezervace, smlouvy a platby

U novostavby obvykle následují smlouvy v tomto pořadí:

1. Rezervační smlouva: developer byt za rezervační poplatek na určitou dobu, obvykle několik týdnů, stáhne z nabídky.
2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní: u rozestavěného bytu stanoví cenu, standard, platební kalendář a termín dokončení.
3. Kupní smlouva: podepisuje se, jakmile byt existuje jako samostatná jednotka, a na jejím základě se podává návrh na vklad do katastru.

Někteří developeři jednotlivé kroky spojují a hotový byt lze koupit rovnou kupní smlouvou. Ověřte si, kdy vám rezervační poplatek vrátí, například když nedostanete hypotéku. Smlouvy obvykle připravuje advokát developera, proto je běžné nechat si je zkontrolovat vlastním advokátem.

Platební kalendáře se liší: někteří developeři chtějí během výstavby velkou část ceny, jiní jen zálohu. Peníze se často skládají do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a vyplatí se až po splnění dohodnutých podmínek. Platebním kalendářům, zpoždění výstavby a ochraně záloh se podrobně věnuje průvodce koupí bytu ve výstavbě.

Dvě praktické poznámky, důležité hlavně pro cizince. Podpisy na kupní smlouvě musí být zpravidla úředně ověřené, například na Czech POINTu, u notáře nebo na českém zastupitelském úřadě v zahraničí, pokud smlouvu nepodepisujete elektronicky kvalifikovaným podpisem. Listiny pro katastr musí být v češtině nebo s úředním překladem, proto jsou běžné dvojjazyčné smlouvy; zkontrolujte, která jazyková verze má přednost.

Krok 6: Kolaudace, předání bytu a zápis do katastru

Po dokončení stavby stavební úřad povolí její užívání – tomuto kroku se říká kolaudace. Zhruba v téže době developer zapíše do katastru rozdělení domu na jednotky a od té chvíle existuje váš byt jako samostatná nemovitost, kterou na vás lze převést.

Při předání byt s developerem projdete a podepíšete předávací protokol se seznamem vad a nedodělků a s termíny jejich odstranění. Nespěchejte a vše vyfoťte. Podle zákona může kupující vady nemovitosti obecně uplatnit do pěti let od jejího převzetí a developeři k tomu často přidávají vlastní záruky.

Vlastníkem se stáváte zápisem do katastru, a to s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad. Katastrální úřad smí vklad provést nejdříve 20 dnů po vyrozumění dosavadního vlastníka, takže zápis obvykle trvá zhruba měsíc, někdy i déle. Poté se objevíte na listu vlastnictví, který si může kdokoli zdarma prohlédnout v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí.

Krok 7: Po koupi

Společenství vlastníků. V domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři mají různé vlastníky, vzniká společenství vlastníků jednotek (SVJ). Spravuje společné části domu, určuje výši měsíčních příspěvků a obvykle dům pojišťuje. Vyplatí se chodit na první shromáždění, kde se schvaluje rozpočet a správce domu.

Daň z nemovitých věcí. Po nabytí bytu podáváte daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku, a pokud tento den připadne na víkend, do nejbližšího pracovního dne. V dalších letech ho podáváte znovu jen tehdy, když se něco změní. Daň je splatná každý rok do 31. května, vyšší částky lze zaplatit ve dvou splátkách. Podrobnosti najdete na webu Finanční správy.

Pojištění. Vybavení bytu a odpovědnost za škodu kryje pojištění domácnosti. S hypotékou banka obvykle vyžaduje pojištění bytu a vinkulaci pojistného plnění ve svůj prospěch.

Pronájem. Příjmy z pronájmu bytu v Česku se daní v Česku, a to i u majitelů, kteří žijí v zahraničí. Než byt pronajmete, poraďte se s daňovým poradcem.

Než podepíšete: kontrolní seznam

Před podpisem rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní si projděte tyto body:

• U cizince je vyjasněný pobytový status i podmínky banky.
• Máte předběžný příslib hypotéky, nebo připravené vlastní peníze.
• Znáte celkovou cenu včetně DPH, parkování, sklepa a klientských změn.
• Víte, co developer započítává do plochy a v jakém stavu byt předá.
• Rezervační smlouva uvádí, kdy dostanete poplatek zpět.
• Platební kalendář, úschova a termín dokončení jsou písemně ve smlouvě.
• Smlouva řeší, co se stane, když se dokončení zpozdí.
• Cenu máte porovnanou s podobnými byty i s vývojem cen v projektu.
• Smlouvy prošel váš vlastní advokát, a to v jazyce, kterému rozumíte.

Tento text poskytuje obecné informace, nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Před koupí se o své konkrétní situaci poraďte s advokátem, daňovým poradcem a hypotečním poradcem.