Přeskočit na obsah
NewBuildTracker

Ceny nových bytů v Praze podle obvodů – říjen 2026

Aktualizováno

Začátkem října 2026 byl medián nabídkové ceny volného bytu v pražské novostavbě 183 843 Kč za metr čtvereční včetně DPH. Typický nabízený byt má 56 m² a stojí něco přes 10 milionů korun. Mezi obvody se medián pohybuje od zhruba 141 000 Kč/m² v Praze 22 až po více než 335 000 Kč/m² v Praze 2, kde se ovšem prodává jediný projekt.

Čísla vycházejí ze 4 672 volných bytů ve 123 projektech, jak je developeři uváděli ve svých cenících po noční kontrole 2. října 2026. Jde výhradně o novostavby – bez starších bytů z druhé ruky a bez inzerátů z realitních portálů. Toto je první měsíční vydání přehledu; stejná čísla v aktuální podobě najdete každý den v přehledu trhu.

Hlavní čísla za říjen 2026

  • Medián ceny za m²: 183 843 Kč u volných bytů se zveřejněnou cenou, včetně DPH.
  • Průměrná cena za m²: 194 130 Kč. Průměr je vyšší než medián, protože ho nahoru táhne menšina velmi drahých bytů.
  • Prostřední polovina trhu: 164 217 až 214 647 Kč/m². Čtvrtina bytů je levnější, čtvrtina dražší.
  • Medián ceny bytu: 10 089 000 Kč při mediánové ploše 56 m².
  • Nejlevnější volný byt: 5 454 000 Kč, 1+kk o necelých 30 m² v Praze 22.
  • Nabídka: 4 672 volných bytů ve 123 projektech v 18 z 22 pražských obvodů; u 4 579 z nich je zveřejněná cena.

Cena za m² v novostavbách podle obvodů

Obvody jsou seřazené od nejdražšího po nejlevnější podle mediánu ceny za m² volných bytů. Počty bytů a projektů zahrnují jen projekty, které mají volné byty.

  1. Praha 2 – 335 225 Kč/m², 41 volných bytů v jediném projektu
  2. Praha 5 – 228 210 Kč/m², 864 volných bytů v 18 projektech
  3. Praha 7 – 227 506 Kč/m², 133 volných bytů ve 4 projektech
  4. Praha 6 – 214 558 Kč/m², 186 volných bytů ve 4 projektech
  5. Praha 3 – 204 138 Kč/m², 236 volných bytů ve 4 projektech
  6. Praha 11 – 195 732 Kč/m², 133 volných bytů v 7 projektech
  7. Praha 13 – 188 283 Kč/m², 236 volných bytů ve 3 projektech
  8. Praha 8 – 184 242 Kč/m², 561 volných bytů v 15 projektech
  9. Praha 4 – 181 686 Kč/m², 168 volných bytů v 5 projektech
  10. Praha 12 – 180 002 Kč/m², 270 volných bytů v 9 projektech
  11. Praha 9 – 175 884 Kč/m², 403 volných bytů v 16 projektech
  12. Praha 10 – 173 526 Kč/m², 534 volných bytů v 8 projektech
  13. Praha 16 – 166 591 Kč/m², 75 volných bytů v 6 projektech
  14. Praha 15 – 163 824 Kč/m², 199 volných bytů v 9 projektech
  15. Praha 14 – 163 775 Kč/m², 174 volných bytů ve 2 projektech
  16. Praha 19 – 162 615 Kč/m², 340 volných bytů v 6 projektech
  17. Praha 18 – 147 096 Kč/m², 52 volných bytů ve 3 projektech
  18. Praha 22 – 141 017 Kč/m², 67 volných bytů ve 3 projektech

Praha 5 je zároveň největším trhem – připadá na ni téměř pětina všech volných bytů – a jedním z nejdražších obvodů; Praha 7 je na tom cenově skoro stejně. Praha 8, 9 a 10 s dalšími zhruba 1 500 byty se drží blízko celopražského mediánu. Na opačném konci jsou Praha 14, 15, 16 a 19 s cenami kolem 163 000 až 167 000 Kč/m² a Praha 18 a 22 pod hranicí 150 000 Kč/m².

Mezi obvody s nejméně 300 volnými byty je rozdíl zhruba 40 %: 228 210 Kč/m² v Praze 5 proti 162 615 Kč/m² v Praze 19. U bytu o 56 m² to dělá přibližně 3 670 000 Kč.

U menších obvodů buďte s interpretací opatrní. V Praze 2 se prodává jediný projekt, takže číslo popisuje ten projekt, ne celý obvod. V Praze 14, 18 a 22 připadají na jeden projekt víc než tři čtvrtiny volných bytů, v Praze 3, 11 a 13 víc než polovina – cenová politika jednoho developera tam tedy může medián z měsíce na měsíc výrazně posunout. V Praze 6 nemá 74 ze 186 volných bytů zveřejněnou cenu, medián tu proto vychází jen ze 112 bytů.

Prahu 1, 17, 20 a 21 zatím nesledujeme, proto v seznamu chybějí; neznamená to, že se tam nestaví. Každý obvod se sledovanými projekty má vlastní stránku s projekty a nejlevnějšími byty za m² – odkazy najdete na konci článku.

Ceny podle dispozice: 1+kk až 4+kk

Byty jsou rozdělené podle počtu pokojů stejně jako ve filtru vyhledávání: jednopokojové zahrnují 1+kk, 1+1 i 1,5+kk, dvoupokojové 2+kk a 2+1 a tak dále. Pokud si nejste jistí, co jednotlivé zkratky znamenají, vysvětlí je průvodce pojmy při koupi bytu.

Malé byty jsou v přepočtu na metr čtvereční zdaleka nejdražší: medián jednopokojového bytu je o 36 % vyšší než u třípokojového. Obvyklé vysvětlení je, že každý byt potřebuje kuchyň, koupelnu a podíl na chodbách a technickém zázemí domu, a u malého bytu se tyto náklady rozpočítají na méně metrů. V absolutních číslech je největší skok mezi dvěma a třemi pokoji: medián ceny stoupá zhruba o 3 690 000 Kč.

Nejběžnější jsou dvoupokojové byty, převážně 2+kk – tvoří 41 % všech volných bytů. Prostřední polovina z nich stojí mezi 8 929 760 a 10 626 000 Kč.

Kolik stojí nový byt v Praze: cenová pásma

Podíl volných bytů se zveřejněnou cenou v jednotlivých pásmech celkové ceny včetně DPH:

  • Do 5 milionů Kč: žádný byt
  • 5 až 7,5 milionu Kč: 683 bytů, 15 %
  • 7,5 až 10 milionů Kč: 1 574 bytů, 34 %
  • 10 až 15 milionů Kč: 1 554 bytů, 34 %
  • 15 až 20 milionů Kč: 553 bytů, 12 %
  • 20 milionů Kč a více: 215 bytů, 5 %

Ve sledovaných projektech dnes není volný byt levnější než 5 milionů korun. Do 6 milionů stojí jen 65 bytů, zhruba 1 %, do 7 milionů 463 bytů, tedy 10 %; aktuální nabídku ukazuje vyhledávání bytů do 7 milionů Kč. Dvě třetiny nabídky leží mezi 7,5 a 15 miliony.

V přepočtu na metr čtvereční stojí šest z deseti bytů 150 000 až 200 000 Kč. Zhruba 7 % bytů je levnějších než 150 000 Kč/m² a přibližně 10 % stojí 250 000 Kč/m² a více.

Rezervované, prodané a stažené byty

Sledované ceníky obsahují celkem 10 591 bytů. Developeři z nich 44 % označují jako prodané, 10 % jako rezervované a 44 % jako volné; u 2 % stav není jasný. Někteří developeři prodané byty z ceníku rovnou odstraňují, místo aby je označili, takže skutečný podíl prodaných je vyšší a mezi projekty se liší. Berte ho jako spodní hranici, ne jako statistiku prodejů.

Od začátku sledování 29. září zaznamenaly tři noční kontroly 111 bytů ve 37 projektech, které přešly z volných do rezervovaných, 36 rezervovaných bytů, které se vrátily do nabídky, a 15 rezervovaných bytů, které se změnily na prodané. Dalších 36 bytů z ceníků zmizelo. Uvádíme je jako „již není v nabídce“ (pravděpodobně prodáno), protože byt mohl být také stažen z prodeje. První noci zahrnují i opravy toho, jak některé ceníky čteme, jde tedy o první signály, ne o trend. Všechny tyto byty najdete v přehledu prodaných a stažených bytů.

S rezervací obvykle souvisí rezervační poplatek a lhůta pro uzavření další smlouvy; jak jednotlivé kroky navazují, vysvětluje průvodce koupí bytu ve výstavbě.

Změny cen od začátku sledování

Historie je zatím dlouhá jen pár dní, o cenovém trendu proto nelze mluvit. Mezi 29. zářím a 2. říjnem jsme zaznamenali 96 změn cen: 91 zdražení a 5 zlevnění. Téměř všechna zdražení byla malá a jednotná – 90 bytů v šesti projektech zdražilo o 0,18 %, u bytu za 10 milionů tedy zhruba o 18 000 Kč. Pět zlevnění se pohybovalo od necelých 0,1 % do zhruba 8 %.

Od listopadového vydání bude tato část porovnávat měsíc s předchozím. Mezitím jsou zlevněné byty za posledních 30 dní vždy aktuálně ve vyhledávání a stránka každého bytu ukazuje celou historii jeho ceny.

Srovnání s dalšími údaji

Analýza trhu, kterou vydávají tři velcí pražští developeři, uvádí průměrnou nabídkovou cenu nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí 2026 ve výši 182 311 Kč/m², o 2,6 % více než v předchozím čtvrtletí. Náš průměr za začátek října, 194 130 Kč/m², je zhruba o 6 % vyšší. To odpovídá pokračujícímu růstu cen od jara, liší se ale i metodika: které projekty se počítají, jakou plochou se cena dělí a zda jde o medián, nebo průměr.

Stejná analýza napočítala v prvním čtvrtletí v Praze zhruba 5 450 nových bytů v nabídce. My dnes vidíme 4 672 volných bytů, sledované projekty tedy pokrývají velkou část trhu, nikoli však celý.

Řada jiných přehledů cen bytů v Praze míchá novostavby se staršími byty z druhé ruky nebo vychází z cen v inzerátech na portálech. Starší byty bývají v přepočtu na metr levnější než novostavby, proto takové údaje s tímto přehledem nelze přímo srovnávat.

Všechna čísla jsou nabídkové ceny. Cena v kupní smlouvě se může lišit, například po slevě, a parkovací stání nebo sklep mohou být oceněny zvlášť.

Jak počítáme

  • Zdroj: veřejné ceníky na webech developerů, které NewBuildTracker kontroluje každou noc. Přebíráme jen fakta: dispozici, plochu, podlaží, cenu a stav. Pravidla popisuje stránka o projektu.
  • Započítané byty: byty, které developer 2. října 2026 uváděl jako volné. Rezervované byty se nepočítají. Byty bez zveřejněné ceny se počítají do nabídky, ne však do cen.
  • Cena za m²: uvedená cena včetně DPH vydělená hlavní plochou bytu podle ceníku developera. Balkony, terasy a předzahrádky se nezapočítávají, pokud je ceník uvádí zvlášť.
  • Medián: prostřední hodnota – polovina bytů je levnější, polovina dražší. Na rozdíl od průměru s ním několik penthousů téměř nepohne.
  • Obvody: 22 správních obvodů Prahy, Praha 1 až 22. Developer může projekt inzerovat pod poštovním obvodem, který může mít jiné číslo.
  • Pokrytí: 125 sledovaných projektů, přidávaných ručně; dva z nich momentálně nemají žádný volný byt.
  • Příští vydání: začátkem listopadu 2026, se změnami oproti říjnu.

Tento přehled je obecná informace, nikoli finanční poradenství. Medián toho o správné ceně konkrétního bytu mnoho neřekne: porovnejte byt s podobnými byty ve stejném projektu a obvodu, podívejte se na vývoj jeho ceny a financování proberte s hypotečním poradcem.